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重组路不好走:保利整合中航 是包袱还是财富?
2018-12-18 21:39

  当楼市进入下半场后,各种级别的并购层出不穷;央企们也不甘落后,正不断试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺行业老大地位。让人等待了数年的保利地产整合大戏,终于要开幕了。

  7月6日晚,保利地产和中航地产双双发布停牌公告,称各自接到了集团通知,涉及到保利集团与中航工业之间的地产业务整合。

  虽然保利地产此次的整合对象依旧不是大家期待的“官配”保利置业,但中航地产的想象空间同样不小。

  7月6日晚,保利地产公告称,公司接到实际控制人中国保利集团公司通知,因保利集团正在与中国航空工业集团公司(简称“中航工业”)探讨收购其房地产开发业务,该事项可能涉及须提交公司股东大会审议的重大资产收购事项。

  重组对象中航地产也正因这一重组方案,可能涉及中航地产的业务资产,而发布停牌公告。并且,鉴于该方案存在较大不确定性,双方都表示将尽快确定重组事宜。而为避免公司股票价格异常波动,两家公司股票自7月7日开市起停牌。

  显然,此次并非外界一直期待的整合对象,与保利地产处于同一集团内的保利置业。这次的重组对象中航地产来头同样不小,不少市场人士依旧十分看好此次重组,认为双方业务相近却依旧“有地可图”。

  资料显示,中航地产的控股股东是中国航空工业集团公司(简称“中航工业”),不仅是由中央管理的国有特大型企业,还是我国十大军工集团之一。其中,中航工业直管的中航国际则投资了地产与酒店业务,拥有中航地产、中航国际瑞赛、中航万科、中航里程、天虹商场等产业。

  但这看似家大业大的中航地产业绩表现和资产却颇为一般,2015年销售规模仅在50亿元,合计的55亿元营业收入也仅有约36亿元来自房地产板块。这在中航工业集团的3800亿元的营收中显得尤为微不足道。

  相比之下,保利集团的业务虽也由地产和军工贸易组成,但其下属地产平台则涵盖保利地产和保利置业,地产规模位列国内前茅。截至2015年年底,保利地产总资产4038亿元,净资产971亿元,归属母公司净资产715亿元。公司2015年全年实现销售金额1541亿元,实现销售面积1218万平方米,同比分别增长12.75%和14.22%。

  针对此次重组原因、重组方向等问题,《中国经营报》记者致电保利地产投资者关系部门,但其称“一切以公告为准”。

  “中航工业集团板块过多,包括交通运输、电子、金融、医疗等,境内外上市平台多达28个。军工主业占据绝对优势地位,房地产销售规模小。若选择剥离,同样有着军工背景的保利将成为首选。”克而瑞研究中心分析师傅一辰分析称。

  同策咨询总监张宏伟也持有类似观点,其认为中航地产其母公司中航工业集团主营业务是航空军工,地产业务在集团营收中占比微不足道,再加上地产业务本身并不盈利,中航工业集团“退房”也理所当然,这或许成为保利地产整合中航地产的最直接的理由。

  而从保利地产公告中的“保利集团正在与中国航空工业集团公司探讨收购其房地产开发业务”也可看出此次整合的趋势。很有可能是保利地产作为收购方,并购重组中航系旗下地产业务,中航集团则剥离其占比不高的地产业务。

  被称为“大背景小公司”的中航地产仅约200万平方米土地储备,这样的土储量在央企中并不算多。更值得注意的是,这些土储除上海中航天盛广场、天津九方城市广场资料团购论坛)外,大多位于赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳、昆山等多个三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制,这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。

  “如果按照地产业务并购的设想,保利将通过整合获取了中航大量商业项目,但以‘中航城’为代表的城市综合体以及类似‘九方购物中心’并非保利地产所长。加上中航大量的三四线城市土地资源,是否会拖累保利地产的去化能力还有待观察。”有不愿具名的地产分析师对《中国经营报》记者分析称。

  除了资产包质量一般外,较低的盈利能力和过高的负债一直是中航地产难解的问题。2015年,该公司实现营业收入55.19亿元,较上年同期减少7亿元,下降11.36%。归属于母公司所有者净利润4.01亿元,较上年同期减少9128万元,下降18.53%。

  营收下降,公司的负债也不低。该公司2015年的资产负债率为79.48%,负债合计181.85亿元,短期借款为26.74亿元。但期末现金以及现金等价物余额仅为6.25亿元。到了2016年一季度,中航地产资产负债率再次攀升至81.16%,净利润为-1.76亿元。

  资金面吃紧直接表现在中航地产项目开工上。2014年,该公司开工面积37万平方米,相比2013年的120万平方米,下滑69.47%,存货周转率仅为0.45。2015年度,中航地产的存货周转率下降至0.39。

  为了缓解资金问题,中航地产自2012年以来频频向中航系公司借款及申请信托贷款。据统计,自2012年起,包括深圳中航、中航国际在内的5家兄弟公司已经持续向中航地产借款超过60亿元。

  除此之外,“双方还要面临一系列复杂的问题,诸如两个集团不同的管理理念和组织架构带来的融合问题、重组后的人事任免等问题。”前述分析师继续分析称。2015年度,中航地产的存货周转率下降至0.39。

  在地产的白银时代,增量市场俨然已经难以为继,如何保持业绩和利润的持续增长,这是摆在包括央企地产商在内的所有从业者面前的难题。保利地产董事长宋广菊曾于2013年业绩说明会上表示:“最保守估计,2020年保利销售达到2000亿元不是太大问题。”

  从其近年来在土地的投入上,已经不难看出保利在规模上的野心。2014年,该公司共耗资429亿元新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米。2015年再次以656亿元的代价,新增了50个地块共1308万平方米的土地储备。而按今年的计划,保利地产在房地产的直接投资将高达1673亿元。据统计,仅今年上半年,保利地产在土地市场共砸下约152亿元。

  公开土地市场的竞拍,成本日渐高涨。保利地产购买土地的单价也逐年上涨。并购、整合也逐渐成为房企争夺行业蛋糕的重要砝码。

  但在和“官配”保利置业的整合问题上,保利地产却不给力。除了管理层在业绩会上“正在筹划”的发声外,鲜有实质性进展公布。大多数时候,两家公司都在各自拿地扩充、各自销售以及在共同进入的城市中互为竞争对手。截至2014年年底,保利地产和保利置业重叠城市已经由原来的4个涨到现在的7个,新添北京、贵阳和佛山三市。

  如今,两家企业城市布局的重叠使得其同业竞争的问题愈演愈烈,整合更难下手。而保利地产的扩张也因此受到一定的阻力。追求规模的保利地产只能先后和中纺集团以及上置集团传出整合绯闻。

  2015年,传出保利集团与中纺集团的整合传闻,但最终却被国资委否定。究其原因,据一位密切接触中纺集团的高层人士透露:“中纺集团和保利集团缺少业务重合和承接。”

  随后,保利地产则表示要收购上海国企上置集团。上置集团和保利地产于2015年6月9日发布公告通知,后者或其全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份。

  然而,这宗交易在宣布两个月后即告吹,随后中民投迅速下手,最终吞并上置。上置集团并未就此事作出回复,仅在公告中称“未能就认购条款达成一致意见”。保利地产相关高层则在2015年股东会上如是解释:“我们去年对上置的收购已经公告了,最后发现风险太大,因为它的货源铺得太多了,所以我们就放弃了。”

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